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华夏幸福 “平安”了,平安则“幸福”了

07-12 房产

文|叶书利

华夏幸福联手平安了。此事在壹书生看来,其结果就是双赢:华夏“平安”了,而平安则“幸福”了。

华夏幸福为何与平安“领证结婚”?

10日午间,华夏幸福发布公告,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司(简称“华夏控股”)当日与平安资产管理有限责任公司(简称“平安资管”)签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,占上市公司总股本的19.70%。

此笔交易完成后,平安资管将成为华夏幸福的二股东。

该交易披露后,坊间最大的疑问之一便是华夏幸福为什么此时向平安资管转让股权?

在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信ID:yishusheng-fang)看来,转让股权之事,本质上就是融资。而融资目的,关键就是两个:融钱和融关系。

首先,融钱,毕竟华夏幸福确实需要钱。

通过本次股权转让,华夏幸福资金池里获得了137.7亿现金流注入。

目前的华夏幸福确实缺钱,主要原因如下:

A,调控背景下,有几家房企不缺钱?

作为资金密集型产业,每逢调控,房企资金链都会普陷缺钱困境,这是常态,华夏幸福也缺钱。

B,从业务结构来说,时下的华夏幸福两头受阻,当然缺钱。

华夏幸福的商业模式是两头赚钱。

具体来说,华夏幸福的商业变现模式就是,左手向C端购房者卖房,以赚取现金流,然后右手把现金流沉淀在产业新城运营中,且在产业新城运营中通过提供产业招商以及绿化、公路建设、水路建设等基础设施建设,从而向G端(政府端)收费。

问题在于,目前去杠杆的背景下,华夏幸福原有的这条商业变现之路,正遭遇两头受阻的压力。

从C端卖房的角度来说,华夏幸福是环京起家,虽然2012年起开始有意向非环京区域布局,但2017年,环京区域仍是其业务重地:近三分之二的销售额来自于环京。而2017年6月廊坊的北三县、廊坊、永清、固安、霸州等地落地三年社保式调控后,也意味着华夏幸福最主要的业务重地被调控了。在此背景下,华夏幸福原有的销售回款之路被行政调控强行给扭曲了。

从G端收费的角度来说,华夏幸福的产业新城运营模式中,华夏幸福类似于充当当地政府的间接融资平台,即自己先垫资将新城的绿化、交通、水路系统等建好,待一定时间后,G端的政府向其付费。

而这种模式目前可能正面临两大挑战:

第一大挑战就是类似模式中,因为华夏幸福相当于当地政府的间接融资平台,因此需要华夏幸福与当地政府建立深厚且信任的合作关系。这在环京可能问题不大,毕竟运营已久,但到了非环京新区域去复制这种模式,这种新建的合作关系可能会遭遇一些挑战。

第二大挑战:去杠杆背景下,各地地方政府债务压力正在叠加,在此情况下,后续会否顺利地向华夏幸福付款,这是个现实的挑战,毕竟在中国,真要论流氓属性,无人可与某某某相比。

在C端和G端皆面临现金流回笼挑战下,华夏幸福缺钱是情理之中的事,没必要羞于讨论。

不过有关华夏幸福缺钱之事,也应理性讨论,而不应走向极端,比如甚至有人在讨论华夏幸福会否因缺钱而倒闭。如此之问,就显得言过其实了。证据有二:

A,华夏幸福上半年销售额同比上涨近17%;

华夏幸福上半年销售额为825亿元,比2017年上半年的705亿元同比增长17%,且值得注意的是,为了加快销售回款,上半年华夏幸福在环京以及部分非环京区域,皆采取全款购房方式,以利于加速回款速度。

暂且不论全款购房方式的道德属性,但全款购房方式必会加快销售回款,以减轻华夏幸福的现金流压力。

B,上半年华夏幸福在不断地买、买、买,侧面佐证了其“战略性缺钱”的事实。

上半年,华夏幸福的花钱主要分二方面:产业新城及非产业新城。

主业的产业新城方面,上半年华夏幸福花费了114亿元,在全国各地新增了219万平方米土地。

图:(华夏幸福上半年公告的土地竞得情况及PPP小镇项目,由于公告时间为2018年,包含2017年底12月数据)

据《中国企业家》的统计,最近一年多的时间里,华夏幸福系连续12次在汽车领域出手布局,目前已形成了一个覆盖无人驾驶、新能源汽车制造、共享汽车等出行产业链公司的新产业生态,旗下包括哪吒汽车、蕃茄出行等。

换句话说,不管是主业的产业新城领域,还是新进入的汽车领域,华夏幸福系仍在大笔花钱布局,而不是缺钱到“一分钱掰成两半花”的窘境。

因此说,华夏幸福确实缺钱,但缺钱的主因是为了满足继续发展壮大的野心,属于战略性缺钱,而不是现有的日子没法过下去式的缺钱。

在商界有句话,有多大的野心,就有多大程度地缺钱,所以首富们,一般也是首负们。在中国,越有钱的人,负债越多。越没钱的人,越在存钱。因为在一个机制性货币超发的中国,借钱就是赚钱,而存钱就是亏钱。所以说,实现财务自由的第一步便是学会负债。

其次,与平安联姻,除了融钱外,华夏幸福也在融关系。

9日小米上市后显示,小米最早期500万美元的一笔天使投资,如今回报率高达866倍。回头来想这笔天使投资,雷军在创立小米时,早已是亿万富翁,而雷军接受之笔500万美元的投资,真的是因为缺钱吗?100%不是,因为类似的融资,融的并不主要是钱,而是关系,即通过资本合作的紧纽带把合作关系链紧密串连起来。

这种融关系,主要体现在两个方面:

A,平安系与华夏幸福系早有资本往来。

2016年12月,平安系下属的平安大华就以20亿入股华夏幸福孙公司香河县胜强房地产开发有限公司。此次再次牵手,则进一步强化了华夏幸福系与平安系间的资本合作关系,为华夏幸福开辟了一个较稳定的资本合作伙伴。

B,平安系地产板块可与华夏幸福系地产业务互补性合作。

据悉,平安系涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及互联网金融;从事的房地产相关业务来讲,主要有三个方向:房地产开发、房地产投资、房地产金融服务。因此说,平安系与华夏幸福系的此次合作,为未来在地产业务层面的合作打开了想像空间。

平安为何“幸福”了?

从平安系的角度来说,之所以要“幸福”,主要原因如下:

A,平安系向来有逢低抢购房企的投资习性,目前已成业内知名的大地主。

近几年,平安系一直在抢购房企:算上华夏幸福,目前平安系已是碧桂园、旭辉、融创中国、华夏幸福等四家知名房企的二股东。

B,看好环核心城市楼市的未来。

对于此笔投资,平安系的回应是“看好华夏幸福在环核心城市圈的业务布局。”

值得注意的是,在这笔合作中,不管是华夏幸福还是平安系,皆看好环核心城市圈的楼市未来。

基于此,双方满怀信心地签订了对赌协议:以华夏幸福2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率,分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于 1,141,505 万元、1,448,833 万元、1,800,065 万元。如果未达标,华夏幸福承诺对平安系进行现金补偿。

所以这笔交易完成后,华夏幸福 “平安”了,平安则“幸福”了。

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