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房地产行业开启新一轮改革 如何需求投资机会

07-12 房产

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我国楼市调控政策不松动,“住房不炒+精准调控+长效机制”将成为未来几年楼市政策基调,房地产行业将开启新一轮的供给侧改革。

2018年房地产行业投资上行

2018年房地产投资增速全年累计增加10.3%,实现3年内小新高。地产投资上行,但新开工增幅收窄,虽然自2016年地产新开工面积同比由负转正,但涨幅一直维持较低水平,2018年2月涨幅创2016年以来的新低,新开工累计同比增长仅2.9%,4月增幅仅7.3%。

2018年土地购置累计同比维持低位增长,截至2018Q1,累计增长0.5%。据中国银河证券跟踪100个大中城市土地成交数据,截至2018年5月,100城累计土地成交面积约17767万平米,一二三线城市分别783、8441、8544万平米,三四线城市土地成交量在百城中占比95.6%,可以看出,一线城市拿地热度不高,一二三线城市拿地积极性存在分化。

2018年百城1-4月土地楼面均价和土地溢价率均呈线下行趋势,2018年4月百城土地楼面均价2609.8元/平米,同比下降0.45%,土地溢价率17.62%,较去年同期同比下挫44.7%,位于历史校对水平。受房地产市场调控政策影响,特别是一些成熟加大调控力度、增加土地供应,推动地价和土地溢价率走低。

房企基本面向好 利润维持上涨

从1998年房屋商品化开始,国有与集体性质房企占全国房企数量一半以上,但截至2016年末占比下降到2%。从2011年期,全国房企个数同比增长基本在0-5%区间,据统计局最新数据,2016年房企个数同比增加1.63%,预计2017-2018年基本维持这一地位增长。同时,房企的资产和营业利润水平也维持了上涨趋势。2016年房企资产规模和营业利润重回历史高位水平,同比增速分别为13.36%、40.67%。

从A股地产板块财务数据看,相比过去几年,2018Q1行业整体营收、毛利率分别提高至19.2%、31%,创近几年新高。从资产负债表来看,货币资金达历史高位、存货水平大幅攀升、存货周转率创新低、负债水平继续攀升。由此可见,地产行业资产规模提高,货币资金所有占比扩大,流动性强,存货周转速度加快,运营能力提升。

房企竞争升级两极分化加剧

龙头企业份额提升显著,2017年房企销售额CR3、CR5、CR10、CR20、CR50、CR100均有所上升,其中CR100达55.52%历史高位,预计行业集中度将持续延续至2018年底。截至2018年5月,碧桂园累计3345.2亿元的销售额位居榜首,累计同比增幅37%。中国恒大、万科地产紧随其后,5月累计销售额均超2000亿元,碧桂园,中国恒大均得益于三四线布局,而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右,货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。保利地产、融创中国、绿地控股累5月计销售额均在1000-2000亿之间。

2018年1-5月,TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元,同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%,为今年以来最高月份。同时,本月单月业绩超百亿的房企数量达到24家,绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。其中绿城单月销售规模达170亿元。滨江超过100亿元的单月销售额。单月销售额突出主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松,大量新开盘项目批量入市。

2018年1-5月,TOP100房企各个梯队0金额入榜门槛较前年同期均有所提升,TOP3、TOP30、TOP50、TOP100房企销售额入榜门槛同比增幅分别为31.4%、38.8%、58.3%、19.5%,分别到2392.2亿元、305.5亿元、182亿元、62亿元。由此可见房企之间的竞争进一步激烈并持续加剧。

房地产行业开启新一轮调控

自我国“去库存”政策实施以来,行业进入低库存阶段。现阶段,商品房价格上涨惯性形成,如果还停留在“去库存”,则无法实现市场均衡,因此我国“去库存”政策调控和供给侧改革处于新的发展阶段,新一轮政策调整周期以及启动。“房住不炒”强调房屋的居住属性,调控原则不变,针对一二三四线城市间存在分化的特点,进一步提出“因地制宜、因城施策”的分类调控。大部分一二线城市已经结束了“去库存”政策,并陆续启动限购、限售、限贷在内的以抑制需求为主的系列调控政策。一些库存量仍然高企的三四线城市仍推进“去库存”进程。2018年上半年,调控中心开始向三四线城市转移。

中国银河证券预计,在2018年下半年,我国房地产市场“去库存”政策和供给侧调控将继续坚持“因地制宜、因城施策”原则,对住房需求高涨、房价过热的成熟,根据情况实施“去库存”政策,逐渐收紧保障房货币化、棚改货币化安置等相关政策举措;对库存居高不下、住房需求仍待提高的成熟,采用“去库存”政策的同时也要确保刚需住房。

房地产调控已成常态,随着调控政策不断升级后,市场将进入新一轮调整期,对上市房企、尤其是龙头房企是极佳的机遇,房企集中都规模有望新高度。

老师私信:YMRYSHS

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恒大地产集团许家印

董事局主席、党委书记

管理学教授、博士生导师

第十一届全国政协委员、第十二届全国政协常委,全国劳动模范、中国十大慈善家。兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广东省慈善总会名誉会长、广东省光彩事业促进会副会长等职务。连续六次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。

恒大地产集团夏海钧

恒大地产总部--广州恒大中心

董事局副主席、总裁兼执行董事

工商管理硕士、经济学博士、高级经济师

1964年出生于哈尔滨。先后毕业于中南大学、暨南大学,获金属材料专业学士、工商管理硕士(MBA)及产业经济学博士学位。全面负责本集团的日常运营管理及资本市场运作。拥有逾18年的房地产开发管理经验,具有高级经济师专业职称。

恒大地产集团李钢

董事局副主席、党委副书记、常务副总裁兼执行董事

1964年出生于广东。负责本集团的财务管理、资金及法律事务管理。拥有逾17年的房地产项目开发及运营管理经验。

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