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贝壳找房杨现领:租赁将成为中介行业的“稳定

07-12 产经

  中新网7月12日电 进入2018年,中国房地产市场在政策调控之下变得扑朔迷离。作为房地产最紧密的下游产业,房产中介行业也受到了巨大影响——众多一线从业者明显感受到了行业的变化,对从业前景产生疑虑。7月11日,经济学家郎咸平、樊登读书会创始人樊登、贝壳找房首席经济学家杨现领等经济、产业专家汇聚第四届中国房产中介领袖峰会,对房地产中介行业的发展 进行把脉。

  据杨现领介绍,今年以来,一方面随着全国重点城市相继出台限购限贷的政策,市场趋于冷淡。另一方面,苏宁、阿里、腾讯、京东、贝壳等互联网“明星”纷纷进军房产中介领域,凭借自身的流量优势、技术优势搅动了整个行业,而就其产生的效果而言目前还有待时间的检验。但是他们带来的服务模式改革似乎对传统的“端口费”模式发起了挑战,对于中介人来说,是留在旧平台还是拥抱新模式,是继续单打独斗还是参与合作,将会成为重大的选择。

  但是面对中国市场整体的消费升级大趋势,每一名中介人都可以明显感受到,未来只有能够提供“有品质的中介服务”才是中介行业的实现跃升进阶的关键,而“黑中介”想要凭借市场信息的不对称来获取暴利的时代已经结束。

  不难发现,目前房产中介行业正处于一个发展的“十字路口”,选择什么方向已经是当下就要做出判断的重要抉择。面对纷繁复杂的市场环境,贝壳研究院首席经济学家杨现领在这次峰会上,介绍了中介行业当前的五大变化,帮助中介行业认清当前急需被关注的发展趋势。

  首先从市场因素来看,房地产市场从上行周期进入下行周期,2018下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩,中介行业面临新一轮的下行考验。

  过去三年,中介行业实际上享受了非常显著的市场红利,二手房从一、二线重点城市扩散到更广阔的弱二线与强三线,越来越多的城市步入二手房时代,中介的市场总体上明显扩大;房价总体上呈现一轮三年的上涨周期,有的城市房价涨幅超过1倍,单佣的上升为中介提供了生存基础;三、四线城市的棚户区改造与货币化补贴刺激了新房市场的快速上涨,为中介一、二手联动业务提供了更多的收入来源。杨现领介绍说。但展望下半年及明年,这三个市场红利却会同步收缩,二手房交易量方面,特别是2017年增速过快的成都、武汉、重庆等强二线城市已经步入下行通道;房价的上行周期将暂时告一段落,进入平稳甚至下行周期;货币化补贴的逐步退出也意味着新房市场的减缓。“总之,中介行业的“市场基本面”将会恶化。” 杨现领表示。

  从扩展业务面的角度来看,过去中介往往聚焦单一交易型业务,未来行业将向租赁、装修等更多的多元化业务转型,特别是租赁,将会成为中介业务的“稳定器”。杨现领指出,租赁对于中介,特别是对于单店的运营具有重要意义:第一,在下行周期中,租赁作为更稳定的弱周期业务,可以为门店运营提供相对稳定的现金流,给门店和人员一个缓冲期;第二,租赁管理业务是衡量门店估值的重要决定因素,即便是转店,有了租赁业务,才有店面估值;第三,租赁管理的房源为交易提供更精准的委托,甚至是独家房源委托,租售并举才能稳定发展。

  杨现领认为,从提升品质服务的角度来看,在下行周期中,从“成交为王”到“品质为王”的转变将会大大加速。在今天的商品与服务市场,品质消费已经获得明显的溢价,中介行业的品质消费升级同样是不可逆转的趋势。然而在上行周期中,成交周期短,专业服务的价值难以发挥。相反,在下行周期中,这种趋势将会改变,消费者主权将更加上升,对服务品质的要求也会上升,特别是更长的成交与服务周期将推动专业服务与职业化纪人的溢价。

  杨现领说,从服务模式转型角度来看,假房源平台与中介行业的关系将会愈发趋于紧张,两者之间的冲突将会加剧。目前的中介行业里,全行业的端口费总额大概60亿,TOP1收入超过40亿,处于绝对的垄断地位,即便端口不涨价,在下行市场中,由于中介佣金收入下降,端口费在佣金中的占比不降反增。特别是在广大的三四线市场,中介对端口的依赖程度更高,冲突也更严重。

  从行业内部的关系角度来看,整个行业将从竞争关系走向有限的合作关系。随着市场从卖方力量走向买方力量,合作成交的迫切性上升,经纪人与经纪人之间、门店与门店之间合作需求上升,合作才能互惠。“中介行业进化的根本出路就是从竞争走向合作。”杨现领说。
相关拓展:连锁店基本定义

连锁店是指将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用,被特许者按合同规定,在特许者统一的业务模式下从事经营活动,并向特许者支付相应的费用。由于特许企业的存在形式具有连锁经营统一形象、统一管理等基本特征。

连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店,在总部的组织领导下,采取共同的经营方针、一致的营销行动,实行集中采购和分散销售的有机结合,通过规范化经营实现规模经济效益的联合。

连锁店可分为直营连锁(由公司总部直接投资和经营管理)和特许加盟连锁(通过特许经营方式的组成的连锁体系)。后者是连锁经营的高级形式。 连锁店的形式可以包括批发、零售等行业,以至饮食及服务行业都可以连锁式策略经营。

在中国其实早已存在“表面连锁”的实体,但并未冠以“连锁”二字,在改革开放前,众多的经营门店即已存在,只是分属政府部门所管辖,且无竞争,更无经营及利润上的压力,所以也就没有思考突破瓶颈的对策。

事实上中国对连锁业的接触与研究,可说是自1978年改革开放、外商进入中国市场且欲抢占零售市场后,无论政府官员、学者或所谓的企业家才从“谈判”中学习,也因为这无数次的“谈判”经验,

使学者开始研究什么叫连锁业,更兴起学者、专家、官员等赶紧到香港、泰国、日本、美国等地区考察连锁店,而这一考察热潮确保给中国的流通业一个改革的新路,或许因为功力不足,造成相当多的连锁店只是招牌的一致,根本谈不上统一进货、统一管理、统一标准规范等连锁店的精髓。

在计划经济体制下,所有的物品从生产到销售皆有一定的流通管路,也就在这样的体制下,通过学者专家考察后对连锁业的鼓吹,各行各业便吹起了连锁之风,接着号称连锁却无连锁之实,搞了几年下来也尝到苦头,如资金不足、管理技术不佳、配送效率不好等问题,正因为如此才思考开放引进外资在特区及沿海开放的六大城市做“试点”,但在引进的过程中,却有种种的限制。

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